1. Escolha a cidade e o perfil de uso
Investir para revender, alugar por temporada ou morar muda a escolha. Para temporada, distância do mar, vaga e área de lazer pesam mais. Para revenda, o que pesa é o preço do metro quadrado do bairro e a fase da obra em que você entra. Compare as cidades em apartamentos na planta no litoral.
Faça a contaCalculadora INCC das parcelas na plantaINCC-M em 12 meses: 6,61% (FGV, setembro de 2026)Abrir a calculadora2. Confira a incorporadora e o registro da incorporação
Pela Lei 4.591/1964, a incorporadora só pode vender unidades depois de registrar a incorporação no Cartório de Registro de Imóveis. O número do registro (o "R.I.") deve constar do material de venda e do contrato. Peça também:
- a matrícula atualizada do terreno;
- o memorial descritivo (acabamentos e itens entregues);
- se o empreendimento tem patrimônio de afetação (Lei 10.931/2004), que separa as contas da obra das demais contas da empresa;
- o histórico de entregas da incorporadora, com prazos.
3. Entenda o fluxo de pagamento
O fluxo típico tem entrada (às vezes dividida em poucas parcelas, a entrada facilitada), parcelas mensais durante a obra, parcelas anuais ou semestrais (os "balões") e o saldo na entrega das chaves. Durante a obra, o saldo é corrigido pelo INCC. Peça a tabela com todas as parcelas e a soma, não só a entrada.
4. Leia o contrato antes de assinar
O contrato de promessa de compra e venda deve trazer o quadro-resumo exigido pela Lei 13.786/2018: preço, forma de pagamento, índice de correção, prazo de entrega, tolerância de atraso (até 180 dias) e as regras de distrato. Para quem compra de fora do Brasil, vale ler também o guia comprar imóvel no Brasil morando no exterior.
5. Acompanhe a obra
Peça relatórios de andamento, fotos e, quando estiver na região, visite o decorado e o canteiro. A previsão de entrega é da incorporadora e pode mudar dentro da tolerância do contrato.
6. Na entrega
Você faz a vistoria, quita ou financia o saldo e recebe as chaves. Depois vêm a escritura, o ITBI do município e o registro em seu nome. Os custos estão no guia custos para comprar imóvel na planta.
Riscos que você precisa conhecer
- Atraso na entrega, além da tolerância contratual.
- Correção do saldo pelo INCC, que pode subir mais que a sua renda ou que o preço de venda do imóvel.
- Valorização não é garantida. Preço passado tem fonte e data; preço futuro é cenário.
- Liquidez: vender antes da entrega depende da aceitação da incorporadora e do mercado no momento.