Cómo comprar departamento en pozo

1. Elija la ciudad y el perfil de uso

Invertir para revender, alquilar por temporada o vivir cambia la elección. Para alquiler temporario, la distancia del mar, la cochera y la zona de amenities pesan más. Para reventa, lo que pesa es el precio del metro cuadrado del barrio y la fase de la obra en la que usted ingresa. Compare las ciudades en departamentos en pozo en la costa.

2. Verifique la desarrolladora y el registro de la incorporación

Por la Ley 4.591/1964, la desarrolladora solo puede vender unidades después de registrar la incorporación en el Registro de la Propiedad. El número de registro (el "R.I.") debe figurar en el material comercial y en el contrato. Pida también:

• la matrícula del inmueble actualizada del terreno;
• la memoria descriptiva (terminaciones y elementos entregados);
• si el emprendimiento cuenta con patrimonio de afectación (Ley 10.931/2004), que separa las cuentas de la obra de las demás cuentas de la empresa;
• el historial de entregas de la desarrolladora, con sus plazos.

3. Entienda el flujo de pago

El flujo típico incluye un anticipo (a veces dividido en pocas cuotas, el anticipo en cuotas), cuotas mensuales durante la obra, cuotas anuales o semestrales (los "refuerzos") y el saldo a la entrega de llaves. Durante la obra, el saldo se ajusta por el INCC. Pida la tabla con todas las cuotas y la suma total, no solo el anticipo.

4. Lea el contrato antes de firmar

El contrato de promesa de compraventa debe incluir el cuadro resumen exigido por la Ley 13.786/2018: precio, forma de pago, índice de ajuste, plazo de entrega, tolerancia de demora (hasta 180 días) y las reglas de rescisión del contrato (distrato). Para quien compra desde fuera de Brasil, vale la pena leer también la guía comprar inmueble en Brasil viviendo en el exterior.

5. Siga la evolución de la obra

Pida informes de avance, fotos y, cuando esté en la región, visite el departamento modelo y la obra. La previsión de entrega depende de la desarrolladora y puede variar dentro de la tolerancia fijada en el contrato.

6. En la entrega

Usted realiza la inspección final, cancela o financia el saldo y recibe las llaves. Después vienen la escritura pública, el ITBI (impuesto municipal a la transferencia de inmuebles) del municipio y el registro a su nombre. Los costos figuran en la guía costos para comprar inmueble en pozo.

Riesgos que debe conocer

• Demora en la entrega, más allá de la tolerancia contractual.
• Ajuste del saldo por el INCC, que puede subir más que sus ingresos o que el precio de venta del inmueble.
• La valorización no está garantizada. El precio pasado tiene fuente y fecha; el precio futuro es solo un escenario.
• Liquidez: vender antes de la entrega depende de la aceptación de la desarrolladora y del mercado en ese momento.