Três cidades separadas por menos de R$ 600 por metro quadrado disputam o topo do mercado imobiliário brasileiro, e duas delas são vizinhas no litoral norte de Santa Catarina. A ordem entre elas mudou três vezes em 2026.
O ranking do FipeZap em setembro de 2026
O Índice FipeZap de Venda Residencial é a referência mais usada para comparar preço de imóvel entre cidades brasileiras. A Fipe calcula o indicador todo mês com anúncios dos portais do Grupo OLX e publica o preço médio pedido por metro quadrado em 56 cidades.
No informe de setembro de 2026, cinco das dez cidades mais caras estavam no Sul, três delas no litoral norte catarinense.
A tabela abaixo traz as dez primeiras, com a variação acumulada em 12 meses. Os números são da planilha de séries históricas da Fipe, consultada em 4 de outubro de 2026.
| Posição | Cidade | Preço médio (R$/m²) | Variação em 12 meses |
|---|---|---|---|
| 1 | Vitória (ES) | 15.905 | 11,93% |
| 2 | Balneário Camboriú (SC) | 15.369 | 3,38% |
| 3 | Itapema (SC) | 15.340 | 4,37% |
| 4 | Florianópolis (SC) | 13.607 | 8,31% |
| 5 | Itajaí (SC) | 13.453 | 5,25% |
| 6 | Barueri (SP) | 12.254 | 5,21% |
| 7 | São Paulo (SP) | 12.206 | 3,64% |
| 8 | Curitiba (PR) | 11.766 | 1,86% |
| 9 | Vila Velha (ES) | 11.533 | 14,76% |
| 10 | Rio de Janeiro (RJ) | 11.302 | 5,57% |
Para comparar: a média das 56 cidades foi de R$ 10.015 por metro quadrado, com alta de 5,51% em 12 meses. No mesmo informe, a Fipe registra que a inflação ao consumidor do período (IPCA acumulado em 11 meses até agosto, somado à prévia de setembro) ficou em 4,45%.
Entre as 22 capitais da amostra, o pódio foi Vitória, Florianópolis (R$ 13.607) e São Paulo (R$ 12.206). Balneário Camboriú, Itapema e Itajaí não são capitais, o que explica por que algumas listas de "capitais mais caras" não citam o litoral norte catarinense.
Repare no detalhe que a tabela esconde. Balneário Camboriú e Itapema estão entre as mais caras, mas subiram menos que a média do país no último ano. Vitória e Vila Velha, no Espírito Santo, tiveram as maiores altas do topo.
Como Balneário Camboriú, Itapema e Vitória trocaram de lugar
Durante quatro anos, a resposta para "onde fica o metro quadrado mais caro do Brasil" foi uma só.
Na série histórica da Fipe, Balneário Camboriú aparece em primeiro lugar de fevereiro de 2022 a abril de 2026. Antes disso, o topo foi do Rio de Janeiro por quase dez anos e de São Paulo entre meados de 2021 e janeiro de 2022.
Em maio de 2026, Itapema passou à frente: R$ 15.226 contra R$ 15.215, uma diferença de R$ 11 por metro quadrado, como noticiou o portal TopElegance em 3 de junho de 2026. A cidade manteve a ponta em junho.
A virada seguinte veio de fora de Santa Catarina. No informe de julho de 2026, Vitória marcou R$ 15.448 por metro quadrado e assumiu a liderança, com Itapema em segundo (R$ 15.403) e Balneário Camboriú em terceiro (R$ 15.295). Em agosto, a ordem se repetiu.
Setembro trouxe outra pequena troca. Itapema recuou 0,41% no mês e Balneário Camboriú voltou ao segundo lugar, R$ 29 acima da vizinha.
Diferenças desse tamanho cabem na oscilação normal de uma amostra de anúncios. Na prática, as três cidades estão empatadas no topo, e a manchete de cada mês depende de poucos reais.
O que o índice mede e o que deixa de fora
A Fipe explica na página do índice que o FipeZap residencial acompanha preços de apartamentos prontos anunciados para venda. Três consequências práticas saem dessa definição.
Preço pedido, não preço pago
O índice usa o valor que o vendedor pede no anúncio. A venda fechada costuma sair com desconto negociado, que não aparece no número. Em mercado aquecido, a distância entre pedido e fechado diminui; em mercado parado, cresce.
Apartamento pronto, não imóvel na planta
Lançamento vendido pela tabela da incorporadora não entra na amostra. Um apartamento na planta frente mar pode custar bem acima da média da cidade, e um projeto afastado da praia pode ficar abaixo. O FipeZap serve como régua da cidade, não como preço justo de um prédio específico.
Só 56 cidades
Porto Belo, Bombinhas e Camboriú não fazem parte do índice. Quem lê que "o litoral de SC é o mais caro do Brasil" está lendo dados de Balneário Camboriú, Itapema, Itajaí e Florianópolis. Para as cidades de fora, a referência vem da tabela de cada empreendimento e dos anúncios do bairro.
Vale lembrar também que a média de uma cidade mistura prédios de idades e padrões diferentes. Um apartamento de 30 anos a dez quadras do mar e uma cobertura nova na orla entram na mesma conta. Por isso, duas cidades com médias parecidas podem ter mercados bem diferentes por dentro.
Por que o litoral catarinense chegou ao topo
Nenhum estudo oficial isola a causa do preço. Os dados públicos mostram, porém, três características que se repetem na região.
A primeira é a verticalização. No Censo 2022 do IBGE (Tabela 9803), 63,35% dos domicílios ocupados de Balneário Camboriú eram apartamentos, contra 43,99% em Florianópolis e 43,54% em Itapema. Cidade de prédio alto e frente mar tende a ter metro quadrado caro, porque a vista e a distância da areia entram no preço.
A segunda é a falta de terreno na cidade mais cara. Segundo dados da plataforma DWV publicados pelo portal Portas em 30 de janeiro de 2026, Balneário Camboriú lançou 3.239 unidades em 2025, "limitada pela falta de terrenos", enquanto a demanda migrou para as vizinhas.
Florianópolis, a quarta do ranking, segue outro caminho: subiu 8,31% em 12 meses, mais que as vizinhas do litoral norte, e a diferença para Balneário Camboriú caiu de R$ 2.303 para R$ 1.762 por metro quadrado entre setembro de 2025 e setembro de 2026, pela mesma planilha da Fipe.
A terceira característica é o volume de negócios. Na mesma publicação, Balneário Camboriú, Itapema, Itajaí e Porto Belo somaram cerca de R$ 13,47 bilhões em valor geral de vendas em 2025, com mais de 9 mil unidades vendidas. Itapema lançou 12.623 unidades e Porto Belo, 18.899.
Esse último dado tem dois lados. Mostra uma região com liquidez e também um estoque grande que vai ficar pronto nos próximos anos. Oferta alta concentrada em poucas cidades pesa no preço de revenda e no aluguel de temporada. O que esse estoque significa para uma cidade pequena aparece no post sobre a população de Porto Belo.
O que o ranking diz a quem pensa em comprar na planta
O título de "metro quadrado mais caro do Brasil" rende manchete, mas responde pouco à pergunta de quem quer investir. Ele confirma que a região tem demanda e preço alto. Não diz se um lançamento específico está caro ou barato, nem se vai valorizar.
Três princípios ajudam a usar o FipeZap do jeito certo:
- Compare a tabela do lançamento com a média da cidade e com os prontos do mesmo bairro, não com a manchete.
- Leia a variação em 12 meses ao lado da inflação do período: em setembro de 2026, as duas cidades mais caras de SC subiram menos que a média nacional.
- Trate valorização passada como fato com data, nunca como promessa. Imóvel na planta tem risco de atraso, mudança de projeto, correção do saldo pelo INCC e revenda mais lenta quando a oferta cresce.
O próximo passo é simples: pegue a tabela de um empreendimento que chamou sua atenção e divida o preço pela área privativa.
Coloque o resultado ao lado do FipeZap de apartamentos na planta em Itapema ou de apartamentos na planta em Balneário Camboriú, e use o guia para investir no litoral de SC para ver o que mais entra na comparação.
Uma consultoria de investimento online serve para fazer essa conta com quem acompanha as obras da região; quem estiver no litoral pode trocar a tela por uma visita ao decorado e à obra.
O ranking diz onde o metro quadrado é caro. A compra certa depende do prédio, da tabela e do seu prazo.
Faça a contaImóvel na planta ou renda fixa: compare o mesmo dinheiroCDI: 13,65% ao ano (Banco Central, 01/10/2026)Abrir a calculadora
