R$ 13,47 bilhões. Foi esse o número das manchetes sobre o mercado imobiliário do litoral norte catarinense no começo de 2026, e ele tem nome técnico: VGV.
Entender a sigla ajuda a separar o tamanho de um mercado da qualidade de uma compra.
O que é VGV e como se calcula
O Valor Geral de Vendas mede quanto dinheiro um empreendimento movimentaria se todas as unidades fossem vendidas pelo preço de tabela. É uma medida de tamanho, usada pela incorporadora antes de comprar o terreno, pelo banco que financia a obra e pela imprensa para comparar cidades. Ele não mede lucro, margem nem valorização.
A conta é simples: quantidade de unidades vezes o preço de tabela de cada uma, somando todos os tipos.
Simulação com números redondos e hipotéticos. Um prédio com 40 apartamentos de R$ 1 milhão e 2 coberturas de R$ 3 milhões tem VGV de R$ 46 milhões: 40 vezes R$ 1 milhão mais 2 vezes R$ 3 milhões.
Quando o conceito sai do prédio e vai para uma cidade ou região, o VGV passa a somar empreendimentos num período, e aí aparecem três medidas diferentes:
- VGV lançado: a soma dos preços das unidades colocadas à venda no período;
- VGV vendido: a soma dos contratos de venda fechados no período;
- VGV em estoque ou ofertado: a soma do que ainda está à venda numa data.
O VGV de um terreno
Antes de existir prédio, a incorporadora estima o VGV do terreno. A conta parte do quanto a lei municipal deixa construir ali: a área do terreno multiplicada pelo coeficiente de aproveitamento do plano diretor dá a área construída máxima, e uma parte dela vira área vendável.
Simulação com números hipotéticos. Terreno de 2.000 metros quadrados, coeficiente de aproveitamento 4 e 70% da área construída vendável: 5.600 metros quadrados para vender. A R$ 12 mil o metro quadrado, o VGV potencial é de R$ 67,2 milhões.
É com esse número que a incorporadora decide quanto pode pagar pelo terreno, quanto pode gastar na obra e se o projeto fecha. O banco que financia a construção olha a mesma conta.
VGV líquido
Existe ainda o "VGV líquido", que não tem definição legal única. Há quem desconte as unidades dadas ao dono do terreno em permuta, quem desconte comissões e impostos e quem considere só a parte da empresa num projeto com sócios. Quando o termo aparecer, pergunte o que foi descontado.
O que o VGV não diz
O primeiro limite é o preço. O VGV usa a tabela, e a venda real pode sair com desconto, condição especial ou permuta. Um VGV alto também não diz se as unidades foram compradas para morar, para investir ou por quem revende antes das chaves.
O segundo limite é a fonte. Plataformas e associações usam bases e métodos próprios, e os números de fontes diferentes não se somam nem se comparam diretamente.
Um exemplo com Porto Belo
Reportagem da NSC Total reproduzida pela Abecip em 30 de junho de 2025 cita dados da Abrainc segundo os quais Porto Belo teve, em 2024, R$ 11,4 bilhões em VGV lançado e R$ 10,2 bilhões em VGV vendido, com 10.912 unidades lançadas e 9.107 vendidas.
Pelos dados da DWV, as quatro principais cidades do litoral norte venderam juntas mais de 9 mil imóveis em 2025 (detalhes na próxima seção). Mudou o ano e mudou a fonte. Por isso uma comparação direta entre os dois números não serve para concluir que o mercado encolheu ou cresceu.
A mesma reportagem da NSC Total traz a projeção de valorização de até 30% em dois anos feita por um diretor de incorporadora. Projeção de quem vende é opinião, e não dado.
Outro caso: em 25 de abril de 2026, a Veja publicou que Porto Belo registrou R$ 15,7 bilhões em VGV de imóveis novos nos 90 dias anteriores, segundo a DWV.
A nota não diz se o número se refere a lançamentos, oferta ou vendas. Comparado aos R$ 13,47 bilhões vendidos pela região inteira em 2025, só faz sentido como outra medida.
A regra prática: antes de usar um VGV, pergunte de quê (lançado, vendido ou ofertado), de qual período e de qual fonte.
O retrato do litoral norte em 2025
Segundo dados da plataforma DWV publicados pela Exame em 28 de janeiro de 2026 e repercutidos pelo CRECI-SC em 31 de janeiro de 2026, Balneário Camboriú, Itapema, Itajaí e Porto Belo somaram R$ 13,47 bilhões em VGV em 2025, num território de 490 quilômetros quadrados. Foram mais de 9 mil imóveis vendidos.
Com esse volume, a região apareceu como o quinto maior mercado imobiliário do país em valor, à frente de Curitiba, que teve R$ 2,26 bilhões em VGV e 1.982 unidades vendidas no ano, segundo a mesma fonte.
| Cidade | VGV em 2025 e variação sobre 2024 | Unidades lançadas em 2025 |
|---|---|---|
| Itapema | R$ 4,3 bilhões, queda de 6,5% | 12.623 |
| Porto Belo | alta de 43% | 18.899 |
| Itajaí | alta de 46% | 5.829 |
| Balneário Camboriú | alta de 30% | 3.239 |
Fonte: DWV, dados publicados pela Exame em 28/01/2026. A reportagem não traz o VGV em reais de Porto Belo, Itajaí e Balneário Camboriú.
Como ler a tabela
Três leituras saem desses números. Itapema segue como o maior mercado em valor, mesmo depois de uma acomodação.
Porto Belo e Itajaí foram os que mais cresceram, o que ajuda a explicar a atenção recente a Porto Belo, cuja população cresceu 72% entre os censos de 2010 e 2022. Balneário Camboriú lança pouco por falta de terreno e funciona como referência de preço.
A terceira leitura é a menos citada. Somando as quatro cidades da tabela, foram 40.590 unidades lançadas em 2025, para mais de 9 mil vendidas no ano.
Lançamento costuma ser vendido ao longo de anos, então a diferença não vira sobra de uma vez. Ainda assim, ela mostra muita oferta chegando ao mercado nos próximos anos. Para quem compra, isso significa mais concorrência na hora de revender ou alugar.
Por que o número aparece tanto
O VGV virou a manchete preferida do mercado porque resume num só valor o tamanho de um projeto ou de uma cidade. Para a incorporadora, é a vitrine do projeto com bancos e sócios. Para a imprensa, é o jeito mais rápido de comparar uma faixa de 490 quilômetros quadrados com uma capital.
Para o comprador, serve como termômetro do interesse pela região. Termômetro alto indica movimento, mas não diz se o preço que você vai pagar é bom.
Como usar o VGV na sua decisão
A manchete de bilhões chama a atenção, mas o comprador decide sobre um apartamento, num prédio, num bairro.
- VGV mede o tamanho do mercado, e não a qualidade de um empreendimento.
- Lançado, vendido e ofertado são números diferentes; fontes diferentes não se comparam.
- Muita oferta nova é ao mesmo tempo sinal de demanda e de concorrência futura.
Na prática, use o VGV para escolher onde olhar e use os dados do próprio empreendimento para decidir: percentual vendido, prazo, incorporadora, preço do metro quadrado e condição de pagamento.
Em lançamento muito recente, o percentual vendido ainda diz pouco, como explicado em pré-lançamento imobiliário. Os empreendimentos das seis cidades estão no catálogo de apartamentos na planta no litoral de SC.
Para comparar empreendimentos com esses critérios junto com o especialista, agende uma consultoria online ou, se estiver na região, uma visita ao decorado e à obra.
Bilhões descrevem a região; a sua compra se decide no metro quadrado.
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