Na compra de um apartamento usado, a pasta de documentos gira em torno do vendedor. Na planta, o apartamento ainda não existe, e a conferência muda de alvo: o que precisa ser checado é a incorporadora, o terreno e o registro que autoriza a venda.
O que muda quando o imóvel é na planta
Quem compra na planta assina um contrato com a incorporadora, e não com um proprietário pessoa física. Por isso, as listas de documentos de imóvel pronto que aparecem na internet servem só pela metade. A parte do comprador é parecida.
A parte do vendedor é substituída pelo memorial de incorporação, o conjunto de documentos que a incorporadora arquiva no cartório antes de vender, como exige o artigo 32 da Lei 4.591/1964.
A lista abaixo segue a ordem em que os papéis aparecem na vida real: primeiro o que você entrega, depois o que você confere, por fim o que entra na escritura e no registro.
O que o comprador apresenta
Pessoa física
- Documento de identidade com foto (RG, CNH ou passaporte).
- CPF.
- Certidão de nascimento, se solteiro, ou de casamento, com eventual averbação de divórcio.
- Comprovante de residência recente.
- Comprovante de renda e declaração de imposto de renda, quando houver parcelamento longo com a incorporadora ou financiamento bancário.
Cada incorporadora monta a própria lista, e o banco faz outra na hora do financiamento. Os itens acima são a base comum.
Casado ou em união estável
O regime de bens muda o que se pede. O artigo 1.647 do Código Civil exige autorização do cônjuge, salvo no regime de separação absoluta, para vender o imóvel ou dá-lo em garantia.
Na prática, isso aparece no financiamento das chaves, em que o apartamento fica alienado ao banco, e numa revenda futura. Leve a certidão de casamento e, se houver, a escritura de pacto antenupcial ou de união estável.
Comprando por empresa
A incorporadora pede, em geral, o contrato social e a última alteração, o cartão do CNPJ, o documento que dá poderes a quem assina e os documentos pessoais dos administradores. Antes de decidir comprar por empresa, converse com o contador sobre tributação e custos de manter o imóvel no nome da pessoa jurídica.
Morando no exterior
O CPF é obrigatório e pode ser feito por brasileiros e estrangeiros, residentes ou não no Brasil, pelo serviço Inscrever no CPF da Receita Federal, que tem opção específica para quem mora fora. A assinatura pode ser eletrônica, quando a incorporadora aceitar, ou por meio de procurador no Brasil.
Documento emitido no exterior pode precisar de apostila e tradução juramentada; confirme com o cartório antes de enviar. As regras para estrangeiros estão no guia estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil.
O que o comprador confere da incorporadora e do terreno
Esta é a lista que os checklists de imóvel pronto não trazem. O artigo 32 da Lei 4.591 enumera o que o memorial de incorporação precisa conter, e o parágrafo 4º garante que o cartório forneça cópia desses documentos a quem pedir.
| Documento | Onde conseguir | O que conferir |
|---|---|---|
| Certidão da matrícula do terreno | Cartório de registro de imóveis da cidade | Registro de incorporação, dono do terreno, ônus e penhoras |
| Número do registro de incorporação | Anúncio, proposta e contrato | Se bate com a matrícula |
| Certidões do memorial | Cópia no cartório | Impostos, protestos, ações e ônus do terreno e do incorporador |
| Projeto aprovado e alvará | Cópia no cartório ou prefeitura | Se o prédio vendido é o aprovado |
| Memorial descritivo | Cópia no cartório | Acabamentos e equipamentos prometidos |
| Declaração de carência | Memorial de incorporação | Se a incorporadora pode desistir e até quando |
| Averbação do patrimônio de afetação | Certidão da matrícula | Se existe |
| Quadro-resumo | Primeira página do contrato | Preço, índices, juros, corretagem, prazo e distrato |
Três itens merecem atenção especial. O registro de incorporação é o que autoriza a venda, e o passo a passo dele está no post sobre registro de incorporação.
O patrimônio de afetação separa o terreno e a obra do restante das contas da incorporadora; ele só existe se estiver averbado na matrícula, como diz o artigo 31-B. Veja o que ele protege, e o que não protege, em patrimônio de afetação.
O quadro-resumo é obrigatório desde a Lei 13.786/2018, que incluiu o artigo 35-A na Lei 4.591. O inciso XI manda trazer o número do registro do memorial, a matrícula do imóvel e o cartório competente. Se faltar alguma informação, a lei dá 30 dias para a incorporadora corrigir o contrato; depois disso, a omissão permite ao comprador rescindir.
A matrícula do imóvel, explicada
A matrícula é a ficha do imóvel no cartório de registro de imóveis. Tem um número próprio e, em sequência, todos os atos que aconteceram com aquele bem: compras e vendas, hipotecas, alienações fiduciárias, penhoras, construções, desmembramentos. Os atos principais aparecem como registros (R) e as anotações complementares, como averbações (AV).
Ela ganhou ainda mais peso com a Lei 13.097/2015. Pelo artigo 54, parágrafo 1º, situações jurídicas que não constam da matrícula não podem ser opostas a quem adquire o imóvel de boa-fé, com as exceções previstas na lei. É o chamado princípio da concentração: o que interessa está, ou deveria estar, na matrícula.
No imóvel na planta, a matrícula que você pede é a do terreno onde o prédio será construído. É nela que aparecem o registro de incorporação e, se houver, a averbação da afetação.
O artigo 55 da mesma lei acrescenta uma proteção ao comprador: a venda de unidade de incorporação devidamente registrada não pode ser objeto de evicção nem ter a ineficácia decretada. Eventuais credores da incorporadora ficam com direito sobre o preço que ela ainda tiver a receber.
A certidão pode ser pedida no cartório da cidade do imóvel, presencialmente ou pelos canais eletrônicos dos cartórios de registro de imóveis. Para a escritura, o Decreto 93.240/1986, artigo 1º, inciso IV, fixa validade de 30 dias para a certidão de ações reais e de ônus reais.
O que entra na escritura e no registro
A última etapa acontece perto da entrega, quando o saldo é quitado ou financiado. A Lei 7.433/1985 manda o tabelião registrar na escritura a apresentação do comprovante de pagamento do ITBI, das certidões fiscais e das certidões de propriedade e de ônus reais.
A Lei 13.097, no artigo 54, parágrafo 2º, dispensa outras certidões além dessas, inclusive as de distribuidores judiciais, para a validade do negócio.
Quando o saldo é financiado, o contrato do banco pode substituir a escritura: a Lei 9.514/1997, artigo 38, permite instrumento particular com efeitos de escritura pública. Os valores de ITBI, escritura e registro em cada cidade do litoral norte estão no guia de custos para comprar imóvel na planta.
Este texto é informativo e não substitui a orientação de um advogado.
Duas pastas, uma decisão mais segura
A ansiedade de quem compra na planta costuma estar na própria papelada: separar holerite, achar certidão de casamento, mandar tudo a tempo. A pasta que mais protege, porém, é a outra, a dos documentos da incorporadora, e ela costuma ficar vazia.
Três princípios resumem o checklist:
- A sua pasta prova quem você é e que você pode pagar. A pasta da incorporadora prova que ela pode vender.
- A matrícula do terreno é o documento central: registro de incorporação, ônus e afetação aparecem nela.
- O quadro-resumo é o mapa do contrato. Se faltar um item do artigo 35-A, peça a correção antes de assinar.
O primeiro passo pode ser dado hoje: peça à incorporadora ou ao corretor o número do registro de incorporação e o cartório, e solicite a certidão da matrícula do terreno. Com ela em mãos, a conversa sobre o contrato fica outra.
A revisão dessa pasta, item por item, pode ser feita numa consultoria de investimento online. E, para ver de perto o que os documentos descrevem, a visita ao decorado e à obra mostra acabamento, terreno e entorno.
Na compra na planta, a matrícula do terreno vale mais que o folheto do prédio.
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