Registro de incorporação: o que é e como consultar antes de comprar na planta

Todo anúncio de apartamento na planta deveria trazer um número que quase ninguém procura. É o registro de incorporação, e ele diz se aquele prédio pode, de fato, ser vendido.

O que é o registro de incorporação

Incorporação imobiliária é a atividade de promover e construir edifícios para vender as unidades antes ou durante a obra, como define o artigo 28 da Lei 4.591/1964. Já o registro de incorporação é o momento em que essa atividade ganha existência pública: o cartório examina os documentos, arquiva o conjunto e anota o ato na matrícula do terreno.

A regra central está no artigo 32 da mesma lei, com redação dada pela Lei 14.382/2022. O incorporador só pode vender as frações do terreno que corresponderão às futuras unidades depois do registro do memorial de incorporação no Registro de Imóveis competente.

O registro fica no cartório da cidade onde está o terreno. Um prédio em Porto Belo é registrado no Cartório de Registro de Imóveis de Porto Belo. Um empreendimento em Itapema, no Ofício de Registro de Imóveis de Itapema.

Depois do registro, o terreno passa a um regime de condomínio especial, e cada fração pode ser vendida sem anuência dos demais condôminos, diz o § 1º-A do artigo 32. É esse ato que transforma um projeto em produto que pode ir para o contrato.

O que o memorial de incorporação contém

O memorial é o pacote de documentos que o incorporador leva ao cartório. As alíneas do artigo 32 listam o que precisa estar lá. Em linguagem simples, os principais são:

• o título de propriedade do terreno, ou de promessa de compra irrevogável, registrado;
• certidões negativas de impostos, protestos e ações, do terreno, de quem vendeu o terreno e do incorporador;
• o histórico do terreno nos últimos 20 anos;
• o projeto de construção aprovado pela prefeitura;
• o cálculo das áreas, com a metragem de cada unidade e das partes comuns;
• o memorial descritivo das especificações da obra;
• a avaliação do custo global da obra, assinada pelo responsável técnico;
• o documento que divide o terreno em frações ideais e descreve cada unidade;
• a minuta da convenção do condomínio;
• a declaração do prazo de carência, quando houver;
• a declaração sobre o número de vagas de garagem e onde ficam.

Para o comprador, três peças valem leitura atenta. O memorial descritivo é a referência na entrega das chaves. A minuta de convenção define regras de uso, como a locação por temporada. E a declaração de carência mostra se o incorporador pode desistir do projeto.

Prazo de carência

O artigo 34 permite que o incorporador fixe um prazo de carência, durante o qual pode desistir do empreendimento sob condições declaradas no memorial. Esse prazo não pode ser prorrogado e precisa aparecer nos documentos de venda. Se houver desistência, ela é averbada no registro e comunicada por escrito a cada comprador.

Validade e atualização

O registro não fica parado para sempre.

Pelo artigo 33, se em 180 dias a incorporação não se concretizar, com a venda de alguma unidade, a contratação de financiamento ou o início da obra, o incorporador só volta a negociar depois de atualizar as certidões vencidas. Enquanto não se concretizar, essa atualização se repete a cada 180 dias.

Como consultar antes de comprar

A consulta é simples e pode ser feita de longe. O roteiro abaixo funciona para qualquer cidade do litoral e serve para quem mora em outro estado ou fora do Brasil.

1. Ache o número. O § 3º do artigo 32 obriga o número do registro e o nome do cartório em anúncios, impressos, propostas e contratos, exceto em classificados. No contrato, ele aparece no quadro-resumo, exigido pelo artigo 35-A desde a Lei 13.786/2018, junto com a matrícula do terreno.
2. Identifique o cartório. É o Registro de Imóveis da comarca onde fica o terreno, que precisa bater com o informado no material.
3. Peça a certidão da matrícula. Pode ser no balcão do cartório ou pelo RI Digital, portal do Operador Nacional do Registro Eletrônico de Imóveis, que reúne os cartórios do país e emite certidão digital com assinatura eletrônica.
4. Leia a matrícula. Procure o ato que registra o memorial de incorporação, confira o nome do incorporador e veja se há ônus, como hipoteca ou alienação fiduciária para financiar a obra.
5. Peça os documentos, se quiser ir além. O § 4º do artigo 32 garante a qualquer pessoa certidão ou cópia dos documentos arquivados, como o memorial descritivo e a minuta de convenção.

Como ler a matrícula

A matrícula é a ficha do terreno no cartório, com os atos numerados em ordem. Os atos de registro costumam vir com a letra R e os de averbação com AV, seguidos de um número.

Leia de cima para baixo: primeiro quem é o dono do terreno e como ele o adquiriu, depois o registro do memorial de incorporação, e por fim as anotações mais recentes.

Três perguntas guiam a leitura. O dono do terreno ou o titular da promessa é o incorporador do seu contrato, ou alguém ligado a ele? Existe um ato que registra o memorial, com data? Há garantia dada a banco para financiar a obra, e o contrato explica como ela será liberada na sua unidade?

Na matrícula, também pode aparecer a averbação do patrimônio de afetação, regime que separa as contas da obra das demais contas da incorporadora. Ele é opcional e vale ser perguntado.

Para quem compra de longe

Quem mora em outro estado ou em Portugal não precisa viajar para essa etapa. Pelo RI Digital, a certidão chega em formato digital, assinada eletronicamente e com validade de 30 dias, segundo o próprio portal, consultado em outubro de 2026.

Guarde o arquivo junto com o contrato: ele é a fotografia da situação do terreno no dia em que você decidiu.

A lista completa do que pedir e conferir, incluindo os documentos do comprador, está em documentos para comprar imóvel na planta.

O que significa anunciar ou vender sem registro

O artigo 32 é direto: sem o registro, o incorporador não pode alienar as frações ligadas às futuras unidades. O artigo 66 classifica como contravenção negociar frações de terreno sem cumprir antes as exigências da lei, com pena de multa.

Já o artigo 65 trata como crime fazer afirmação falsa sobre a construção ou a venda em propostas, contratos e publicidade.

É aqui que entra o pré-lançamento. Antes do registro, a incorporadora pode apresentar o projeto e medir o interesse, mas reserva, ficha ou lista de espera não equivalem a compra. Pagar sinal nessa fase deixa o comprador sem a proteção que o registro dá. O texto sobre pré-lançamento imobiliário detalha como agir nessa etapa.

Vale também separar o que o registro garante do que ele não garante. Ele prova que a documentação foi apresentada e examinada pelo cartório. Ele não garante que a obra será entregue no prazo, que a incorporadora terá caixa até o fim ou que o preço da tabela é justo.

Por isso, o registro é o primeiro filtro, e não o único. Histórico de entregas, contrato, afetação, fluxo de pagamento e correção pelo INCC entram na mesma análise.

Sinais de alerta no material de venda

Alguns detalhes pedem uma pergunta antes de seguir:

• anúncio de unidade com preço e condição de pagamento, sem número de registro;
• expressões como registro em andamento ou aprovação em breve junto de pedido de sinal;
• nome do incorporador no contrato diferente do que aparece na matrícula;
• cartório informado de outra cidade que não a do terreno;
• pressão para assinar no mesmo dia, sem tempo de tirar a certidão.

Nenhum desses sinais prova irregularidade sozinho. Todos justificam parar e conferir.

Do número no anúncio à certidão na mão

Quem compra na planta compra um papel, e o valor desse papel depende do que está registrado no cartório. A pressa da tabela de lançamento costuma empurrar essa conferência para depois da assinatura, quando ela deveria vir antes.

Três princípios resumem o caminho:

1. Sem número de registro no anúncio ou no contrato, a conversa para até ele aparecer.
2. A certidão da matrícula é a prova, e pode ser pedida de qualquer lugar pelo portal dos cartórios.
3. Registro mostra que a documentação existe, e o restante da análise continua necessário.

O passo prático é pedir hoje, ao corretor ou à incorporadora, o número do registro de cada empreendimento que você está avaliando, e tirar a certidão antes de qualquer sinal. Os demais critérios de escolha estão no guia como escolher um empreendimento na planta.

Na consultoria de investimento online, o especialista apresenta cada empreendimento com o número do registro e a matrícula, e na visita ao decorado e à obra você confere o projeto ao vivo.

Sem registro, não há venda: há promessa.

Este texto é informativo e não substitui a orientação de um advogado.