Muita gente compra na planta pensando numa saída antes das chaves. O contrato que permite essa saída tem nome jurídico, cessão de direitos, e custos que a conta do ágio costuma esquecer.
Como funciona a cessão de direitos na planta
Na cessão, o comprador original (cedente) transfere ao novo comprador (cessionário) a posição que tem no contrato com a incorporadora. Passam juntos os direitos sobre a unidade e as parcelas que ainda faltam. O cessionário paga ao cedente o valor combinado e segue o fluxo com a incorporadora até a entrega.
Ainda não existe escritura, porque o prédio não está pronto. O que circula é a promessa de compra e venda.
Quando essa promessa está registrada na matrícula, o Código Civil dá ao promitente comprador direito real à aquisição e permite exigir a escritura inclusive de quem recebeu os direitos por cessão (artigos 1.417 e 1.418).
No mercado, a mesma operação aparece com outros nomes, como repasse de contrato ou venda com ágio. Cuidado com a palavra repasse: ela também é usada para a troca do saldo com a incorporadora por um financiamento bancário nas chaves, que é outra coisa.
A anuência da incorporadora
Os contratos de incorporação costumam exigir que a incorporadora concorde com a cessão. A própria Lei 4.591/1964 trata a anuência como condição quando menciona o comprador substituto: ela fala em "devida anuência do incorporador" e na aprovação do cadastro e da capacidade financeira de quem entra (artigo 67-A, § 9º).
O roteiro mais comum tem cinco etapas:
- Ler a cláusula de cessão do contrato: exigências, prazos e a taxa cobrada pela incorporadora, se houver.
- Pedir o extrato do saldo devedor atualizado e a declaração de que as parcelas vencidas estão pagas.
- Enviar o cadastro do cessionário para análise da incorporadora.
- Assinar o instrumento de cessão com a anuência, em geral num documento de três partes.
- Levar a cessão à matrícula quando a promessa original estiver registrada, e recolher os tributos devidos.
O cessionário herda o contrato como está: índice de correção, saldo das chaves e prazo de entrega. Antes de negociar o preço, ele vai querer entender o fluxo de pagamento do apartamento na planta que está assumindo.
Do lado de quem compra a cessão
Para o cessionário, a cessão é uma compra na planta com um vendedor a mais no meio. Alguns cuidados reduzem o risco:
- a declaração da incorporadora de que as parcelas vencidas estão pagas, com o saldo atualizado na data;
- a cópia integral do contrato original e dos aditivos, para saber o que está sendo assumido;
- as certidões do cedente, para verificar se há dívidas ou ações que possam alcançar os direitos sobre a unidade;
- o pagamento ao cedente só depois da anuência assinada, ou por meio de conta de garantia.
Vale também conferir a situação da própria obra, como o andamento, o registro da incorporação e o patrimônio de afetação. Comprar a posição de outra pessoa não dispensa nenhuma das verificações de uma compra direta.
Os três custos que reduzem o ganho
O ganho de quem cede é a diferença entre o que recebe do cessionário e o que já pagou. Três despesas saem dessa diferença.
Taxa de cessão
Quando existe, a taxa está prevista no contrato com a incorporadora. A lei não fixa valor nem diz quem paga; isso se negocia entre cedente e cessionário e fica escrito no instrumento de cessão.
ITBI conforme o município
A Constituição permite aos municípios cobrar o imposto de transmissão também sobre a "cessão de direitos a sua aquisição" (artigo 156, inciso II). Se a cidade cobra e em que momento depende da lei local.
O tema está em disputa no Supremo. Em agosto de 2022, o Plenário decidiu reexaminar a cobrança do ITBI na cessão de direitos de compromisso de compra e venda, no Tema 1124.
As alíquotas das cidades da região, conferidas em outubro de 2026, estão no guia de custos para comprar imóvel na planta. Antes da cessão, confirme com a prefeitura se ela cobra nessa etapa.
Imposto de renda sobre o ganho de capital
A Lei 7.713/1988 inclui a cessão de direitos entre as operações que entram na apuração do ganho de capital (artigo 3º, § 3º). A alíquota é de 15% sobre a parte do ganho até R$ 5 milhões e sobe por faixas até 22,5% acima de R$ 30 milhões (Lei 13.259/2016).
Segundo a Receita Federal, o imposto é apurado no programa GCAP e pago até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Quando o vendedor mora fora do Brasil e um procurador vende em seu nome, o procurador paga na data da venda.
Cessão ou distrato
Quem desiste da compra tem dois caminhos, e a diferença entre eles costuma ser grande.
No distrato, a incorporadora devolve o que foi pago descontando a comissão de corretagem e uma multa de até 25% dos valores pagos, que pode chegar a 50% quando o empreendimento tem patrimônio de afetação (artigo 67-A da Lei 4.591, incluído pela Lei 13.786/2018).
O prazo de devolução também depende do regime da obra. Os detalhes estão no guia sobre distrato de apartamento na planta.
Na cessão, essa multa não se aplica. O § 9º do mesmo artigo diz que a cláusula penal não incide quando o comprador que quer sair encontra um substituto que assume seus direitos e obrigações, com anuência do incorporador e aprovação do cadastro. Na prática, a lei premia quem resolve a saída trazendo outro comprador.
A cessão, porém, depende de achar esse comprador a um preço que cubra o que foi pago. O distrato não depende de ninguém, só da regra do contrato.
Uma simulação de revenda antes das chaves
Simulação com números redondos e hipotéticos, só para mostrar a ordem da conta. Não representa nenhum empreendimento nem promete ganho.
Premissas: apartamento comprado por R$ 800 mil. Até o mês 24, o comprador pagou R$ 200 mil entre entrada, mensais e reforços, já com a correção do contrato. Um cessionário aceita pagar R$ 260 mil ao cedente e assumir o saldo.
A taxa de cessão do contrato é de R$ 8 mil, paga pelo cedente. A cidade não cobra ITBI nessa etapa.
Ganho de capital, tomando como custo o total já pago (confirme com um contador como o seu custo é apurado): R$ 260 mil menos R$ 200 mil, igual a R$ 60 mil.
Imposto de 15%: R$ 9 mil. Sobra ao cedente, depois da taxa e do imposto: R$ 43 mil. Se a cidade cobrar ITBI na cessão, ou se o preço combinado for menor, esse resultado cai.</simulacao>
O número que mais pesa é o preço que o cessionário aceita pagar, e ele depende do mercado na época. Valorização futura não é garantida.
Na mesma região, a oferta nova compete com a revenda: segundo dados da plataforma DWV publicados pela Exame em 28 de janeiro de 2026, Porto Belo lançou 18.899 unidades em 2025.
Quem procura um apartamento na planta compara a cessão com a tabela da própria incorporadora, muitas vezes no mesmo prédio e com entrada parcelada. Se a tabela nova estiver mais atraente, o preço da cessão precisa ceder.
Antes de comprar pensando em revender
A dúvida do começo era como sair antes das chaves sem perder dinheiro. A resposta passa pelo contrato que você assina hoje.
- A cláusula de cessão define se a saída é simples ou cara.
- ITBI na cessão e imposto de renda reduzem o ganho e precisam entrar na conta desde o início.
- A cessão evita a multa do distrato, mas depende de um comprador e do preço da época.
O passo prático é pedir a minuta do contrato antes da proposta e ler a cláusula de cessão junto com a de distrato. Para fazer essa leitura com um especialista, com a tabela do empreendimento na tela, agende uma consultoria online; se estiver no litoral, combine uma visita ao decorado e à obra.
Revender na planta começa na compra, não na venda.
Este texto é informativo e não substitui a orientação de um advogado ou de um contador.
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