Porto Belo tinha 27.688 moradores no Censo de 2022, segundo o IBGE. Um único bairro da cidade, o VivaPark, foi planejado para receber cerca de 35 mil pessoas só nas três primeiras fases, segundo os desenvolvedores.
Essa diferença de escala explica o interesse e também os cuidados de quem pensa em comprar ali.
O que é um bairro planejado
Bairro planejado é um pedaço de cidade desenhado antes de ser construído. Uma empresa compra uma área grande, faz o projeto urbanístico completo (ruas, quadras, lotes, parques, comércio e equipamentos como escola) e vende ou incorpora aos poucos. O comprador entra num lugar que segue um plano, e não num terreno isolado.
A legislação brasileira tem formatos diferentes para esse tipo de projeto, e o formato muda o dia a dia:
- bairro aberto, com ruas e praças públicas e acesso livre, como qualquer bairro da cidade;
- loteamento de acesso controlado, previsto na Lei 6.766/1979 desde 2017, em que o município regulamenta o controle de entrada, mas não pode impedir o acesso de pedestres e motoristas identificados (artigo 2º, § 8º);
- condomínio de lotes, do artigo 1.358-A do Código Civil, em que ruas e áreas comuns são propriedade dos condôminos.
Em qualquer formato, o projeto costuma ter regras próprias de construção, como recuos, altura e uso dos lotes. Nos loteamentos, os contratos devem declarar essas "restrições urbanísticas convencionais" (artigo 26, inciso VII, da Lei 6.766). Elas valem junto com o plano diretor da cidade.
Para o comprador, a vantagem do modelo é a ordem das coisas. A infraestrutura costuma chegar antes das casas e dos prédios: ruas, drenagem, iluminação e parques ficam prontos primeiro, e os imóveis vêm depois.
A desvantagem é o tempo. Um bairro grande só fica completo quando todas as fases são construídas e ocupadas, e isso pode levar décadas.
Quem desenvolve o VivaPark e o que já existe
O VivaPark Porto Belo é um projeto da Vokkan, que se apresenta como master desenvolvedora imobiliária do litoral catarinense. O urbanismo é assinado por Jaime Lerner, arquiteto e urbanista conhecido pelo planejamento urbano de Curitiba, segundo o site da Vokkan. A empresa chama o projeto de "primeiro bairro parque do Brasil".
Segundo reportagem da Exame de 27 de setembro de 2025, trata-se de um bairro aberto, e não de um condomínio fechado. As vendas começaram em outubro de 2020, e a primeira fase, com a urbanização, foi entregue em 29 de outubro de 2023.
O que funcionava em setembro de 2025
A mesma reportagem lista o que estava em operação, com dados dos desenvolvedores:
- Colégio Bom Jesus, inaugurado em fevereiro de 2025 com 600 alunos;
- uma unidade de escola de idiomas, quadras esportivas abertas e a Rua Viva, via fechada para carros;
- um espaço gastronômico com seis restaurantes;
- quatro edifícios em obras avançadas e mais de 90 casas em construção.
A desenvolvedora destaca ainda cerca de 230 mil metros quadrados de áreas verdes, com dois parques com lagos, pistas de caminhada e cinco praças, e um sistema de segurança com monitoramento integrado (Vokkan). O site oficial do bairro fala em acesso fácil à BR-101 e aos aeroportos de Navegantes e Florianópolis.
Uma diferença prática para quem pensa em praia: o bairro fica no acesso à cidade, pela Avenida Governador Celso Ramos, junto à BR-101, e não na orla. Os prédios e casas à venda no bairro estão reunidos na página de apartamentos na planta no VivaPark.
O que ainda está em projeto
A maior parte do VivaPark ainda está por construir. Segundo a Exame, as três primeiras fases somam 1 milhão de metros quadrados urbanizados, com Valor Geral de Vendas (VGV) previsto de R$ 25 bilhões até 2047.
Há um plano de duplicar a área, para 2 milhões de metros quadrados e mais de R$ 50 bilhões em VGV nas fases futuras.
O mesmo texto fala em cerca de 35 incorporações nos cinco anos seguintes e 80 até 2047.
O bairro cresce dentro de uma cidade que já vende muito. A mesma reportagem cita dados da Abrainc segundo os quais Porto Belo vendeu 9,1 mil unidades residenciais novas em 2024, o equivalente a 25,6% do total de Santa Catarina.
O preço do metro quadrado
A Exame publicou, com dados de setembro de 2025 atribuídos ao projeto, metro quadrado médio de R$ 4 mil nos terrenos, R$ 17 mil em apartamentos de três suítes e até R$ 21 mil nos studios. A reportagem também cita valorização de 250,9% nos lotes desde o lançamento, número da própria desenvolvedora.
Como referência independente, o Índice FipeZAP de setembro de 2026 mostra metro quadrado médio de R$ 15.340 em Itapema e de R$ 15.369 em Balneário Camboriú.
As bases são diferentes (anúncios de imóveis em geral contra tabela de lançamento) e as datas também, mas a comparação mostra que o bairro já não é a opção barata da região. Porto Belo não faz parte do índice.
Para quem faz sentido e os riscos
O VivaPark tende a combinar com quem valoriza estrutura de bairro: parque, escola, comércio e segurança organizados num plano. Faz sentido para famílias que querem rotina a pé dentro do bairro e para investidores com horizonte longo, dispostos a acompanhar a formação do lugar.
Combina menos com quem quer pé na areia ou preço de entrada baixo.
Morar ou alugar
Para morar, o argumento do bairro é a rotina: escola, parque, comércio e quadras no mesmo lugar, com segurança organizada pela desenvolvedora. Vale visitar num dia comum, fora da temporada, para ver o movimento real.
Para alugar, a conta é outra. O turista de verão costuma procurar a praia, e o bairro fica fora da orla.
A procura por temporada tende a ser diferente da de um prédio na beira-mar, e a de aluguel por mês depende de quem vem trabalhar e estudar na região. Nenhum desses rendimentos é garantido, e a oferta nova do próprio bairro concorre com a sua unidade.
Os riscos de comprar num bairro em formação são concretos:
- obras ao redor por anos, com ruído e canteiros vizinhos enquanto as fases avançam;
- oferta futura grande, com dezenas de incorporações previstas competindo com a sua unidade na hora de revender ou alugar;
- dependência do cronograma da desenvolvedora e de cada incorporadora parceira, que tem prazo e contrato próprios;
- serviços anunciados que podem demorar mais que o previsto para abrir;
- custos do bairro, como eventual associação ou taxa de manutenção, que precisam ser perguntados antes.
Cada prédio do VivaPark tem uma incorporadora responsável. As verificações de qualquer compra na planta continuam valendo, prédio a prédio: registro da incorporação, patrimônio de afetação, prazo de entrega e quadro-resumo do contrato. Lançamentos em fase inicial pedem atenção extra, explicada em pré-lançamento imobiliário.
Perguntas para fazer antes de comprar
Algumas perguntas são específicas de bairro planejado e raramente aparecem no material de vendas:
- em que fase do plano fica o prédio ou o lote, e o que está previsto para os terrenos em volta;
- qual a altura máxima permitida nos lotes vizinhos, porque a vista de hoje pode virar a fachada de outro prédio amanhã;
- quais regras de construção e de uso valem para o lote e quem aprova os projetos;
- se há associação de moradores ou taxa de manutenção do bairro, e quanto custa;
- quais serviços já funcionam e quais ainda dependem de inauguração.
As respostas devem vir por escrito, de preferência com o mapa do plano urbanístico e o registro do loteamento ou da incorporação.
Como avaliar um imóvel no VivaPark
A pergunta do começo era o que significa comprar num bairro que vai ter mais moradores do que a cidade tem hoje. A resposta: você compra o plano junto com o imóvel, e o plano leva décadas para se completar.
- Separe o que já existe do que está em projeto, sempre com data e fonte.
- Compare o metro quadrado da tabela com o de outros bairros de Porto Belo e de Itapema.
- Avalie o prédio e a incorporadora como em qualquer compra na planta.
Um bom exercício para amanhã é colocar lado a lado uma unidade do VivaPark e duas de outras regiões da cidade, com preço, metragem, prazo e condição de pagamento. Os empreendimentos do restante da cidade estão em apartamentos na planta em Porto Belo.
Para fazer essa comparação com o especialista, com as tabelas na tela, agende uma consultoria online. Se estiver em Santa Catarina, vale ver o bairro e o decorado numa visita presencial, num dia útil, quando a rotina aparece como ela é.
Num bairro planejado, o plano é o produto, e o tempo faz parte do preço.
Faça a contaNa planta ou na renda fixa? Compare com o mesmo dinheiro em Porto BeloCDI: 13,65% ao ano (Banco Central, 01/10/2026)Abrir a calculadora
