Imóvel na planta ou renda fixa: compare o mesmo dinheiro
O mesmo dinheiro, nas mesmas datas, no imóvel e em CDI, Tesouro, poupança e FII.
Por enquanto, só as cidades de Santa Catarina: a conta usa o FipeZAP e o cartório de SC. Para o Rio de Janeiro, use a calculadora de ITBI.
Resultado
Para empatar com o CDI neste cenário, o imóvel precisa valorizar 8,85% ao ano. A referência FipeZAP de Itapema nos últimos 12 meses foi 4,37%.
| Opção | Bruto | IR | Custos | Líquido | Ganho líquido | TIR anual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Imóvel na planta | R$ 990.759,86 | R$ 5.388,33 | R$ 0,00 | R$ 985.371,54 | R$ 38.911,82 | 1,51% |
| CDI | R$ 1.231.561,24 | R$ 42.765,23 | R$ 0,00 | R$ 1.188.796,01 | R$ 242.336,29 | 8,70% |
| Tesouro Selic | R$ 1.233.285,53 | R$ 43.023,87 | R$ 6.833,33 | R$ 1.183.428,33 | R$ 236.968,61 | 8,53% |
| Tesouro IPCA+ | R$ 1.274.989,82 | R$ 49.279,52 | R$ 7.147,93 | R$ 1.218.562,38 | R$ 272.102,66 | 9,67% |
| Poupança | R$ 1.176.388,04 | R$ 0,00 | R$ 0,00 | R$ 1.176.388,04 | R$ 229.928,33 | 8,29% |
| FII (IFIX) | R$ 1.129.160,98 | R$ 0,00 | R$ 0,00 | R$ 1.129.160,98 | R$ 182.701,26 | 6,70% |
Ver os pagamentos mês a mês e a conta do IR do imóvel
| Mês | Pagamento |
|---|---|
| 0 | R$ 20.000,00 |
| 1 | R$ 20.000,00 |
| 1 | R$ 4.021,39 |
| 2 | R$ 20.000,00 |
| 2 | R$ 4.042,90 |
| 3 | R$ 20.000,00 |
| 3 | R$ 4.064,52 |
| 4 | R$ 4.086,26 |
| 5 | R$ 4.108,11 |
| 6 | R$ 4.130,08 |
| 7 | R$ 4.152,17 |
| 8 | R$ 4.174,38 |
| 9 | R$ 4.196,71 |
| 10 | R$ 4.219,15 |
| 11 | R$ 4.241,71 |
| 12 | R$ 4.264,40 |
| 12 | R$ 63.966,00 |
| 13 | R$ 4.287,21 |
| 14 | R$ 4.310,14 |
| 15 | R$ 4.333,19 |
| 16 | R$ 4.356,36 |
| 17 | R$ 4.379,66 |
| 18 | R$ 4.403,08 |
| 19 | R$ 4.426,63 |
| 20 | R$ 4.450,31 |
| 21 | R$ 4.474,11 |
| 22 | R$ 4.498,04 |
| 23 | R$ 4.522,09 |
| 24 | R$ 4.546,28 |
| 24 | R$ 68.194,15 |
| 25 | R$ 4.570,59 |
| 26 | R$ 4.595,04 |
| 27 | R$ 4.619,61 |
| 28 | R$ 4.644,32 |
| 29 | R$ 4.669,16 |
| 30 | R$ 4.694,13 |
| 31 | R$ 4.719,23 |
| 32 | R$ 4.744,47 |
| 33 | R$ 4.769,85 |
| 34 | R$ 4.795,36 |
| 35 | R$ 4.821,00 |
| 36 | R$ 557.380,36 |
| 36 | R$ 22.587,58 |
IR na venda do imóvel
- Valor estimado no horizonte
- R$ 990.759,86
- Ganho (valor menos custo de venda e total aportado)
- R$ 44.300,15
- Fator de redução FR2 (Lei 11.196/2005, art. 40)
- 0,8109
- Base do IR
- R$ 35.922,17
- IR de 15% a 22,5% (Lei 13.259/2016, art. 21)
- R$ 5.388,33
Limites desta conta
FII entra pelo retorno total médio do IFIX, sem IR do ganho na venda das cotas e sem escolher fundo; Tesouro levado até o horizonte sem marcação a mercado; aluguel sem reajuste e sem reinvestimento; corretagem só se você informar; valorização é premissa (o FipeZAP mede preço anunciado, não preço de venda, e mistura novos e usados); a isenção do art. 39 da Lei 11.196/2005 (comprar outro imóvel residencial em 180 dias) fica fora da conta.
Simulação com as premissas acima e dados públicos na data indicada. Não é promessa de rentabilidade, de valorização nem de preço. Rentabilidade passada não garante rentabilidade futura. Impostos, alíquotas e custos de cartório mudam por lei: confirme na prefeitura, no cartório e com um contador antes de decidir.
Incorporar no seu site
Copie o código e cole no seu site. A calculadora fica sempre atualizada, com o crédito do Litoral na Planta.
Como a conta é feita
Quem compra na planta não paga tudo no primeiro dia. Por isso a comparação usa o mesmo fluxo: cada pagamento do imóvel (entrada, mensais, reforços e chaves, corrigidos pelo INCC, mais ITBI e cartório nas chaves) é aplicado na mesma data em cada alternativa. No mês do horizonte, comparamos o que sobra do imóvel (vendido ou só avaliado) com o que sobra de cada aplicação resgatada.
- Imóvel: valor final = preço de tabela corrigido pela valorização anual que você escolher. Se vender, sai a corretagem informada e o IR sobre o ganho de capital (15% a 22,5%, Lei 13.259/2016), com o fator de redução FR2 da Lei 11.196/2005 para residente. Aluguel líquido entra mês a mês depois das chaves e da carência.
- CDI, Tesouro Selic e Tesouro IPCA+: rendimento mês a mês e IR regressivo pelo prazo de cada aplicação (22,5% até 180 dias e 15% acima de 720 dias, Lei 11.033/2004). No Tesouro entra a custódia de 0,20% ao ano (Tesouro Selic isento até R$ 10 mil).
- Poupança: 0,5% ao mês mais TR enquanto a meta Selic passar de 8,5% ao ano, sem IR.
- FII: retorno total médio do IFIX, que já inclui os rendimentos reinvestidos, sem IR.
- TIR: a taxa anual que iguala os pagamentos ao valor final de cada opção.
- Valorização de empate: a valorização anual que deixa o imóvel igual ao CDI. É o número para comparar com a referência FipeZAP da cidade.
O cenário padrão usa a mediana do relatório Focus do Banco Central para a Selic e o IPCA de cada ano; o cenário "taxas de hoje" mantém as taxas constantes.
De onde vêm os números
| Número | Valor | Fonte | Data |
|---|---|---|---|
| CDI | 13,65% a.a. | Banco Central do Brasil, SGS 12 | 01/10/2026 |
| Selic over | 13,65% a.a. | Banco Central do Brasil, SGS 1178 | 02/10/2026 |
| Meta Selic | 13,75% a.a. | Banco Central do Brasil, SGS 432 | 04/10/2026 |
| Focus (Selic e IPCA por ano) | 2026: 13,50%; 2027: 12,00%; 2028: 10,50%; 2029: 10,00%; 2030: 10,00% | Banco Central do Brasil, Focus | 25/09/2026 |
| IPCA em 12 meses | 4,22% | IBGE, via Banco Central (SGS 13522) | agosto de 2026 |
| INCC-M em 12 meses | 6,61% | FGV, nota de 25/09/2026 | outubro de 2025 a setembro de 2026 |
| TR média de 12 meses | 0,1653% a.m. | Banco Central do Brasil, SGS 7811 | 01/10/2026 |
| Tesouro IPCA+ 2032 (juro real) | 7,60% a.a. | Tesouro Nacional, Tesouro Transparente | 02/10/2026 |
| Custódia do Tesouro | 0,20% a.a. | Agência Brasil, 29/12/2024 | 2026 |
| IFIX, retorno total em 5 anos | 6,70% a.a. | B3 | 30/09/2026 |
| FipeZAP Itapema, 12 meses | 4,37% | FIPE, Índice FipeZAP | setembro de 2026 |
| FipeZAP Balneário Camboriú, 12 meses | 3,38% | FIPE, Índice FipeZAP | setembro de 2026 |
| FipeZAP Itajaí, 12 meses | 5,25% | FIPE, Índice FipeZAP | setembro de 2026 |
| Escritura e registro em SC | tabela de 2026 | CGJ-SC, Circular 643/2025 | 10/12/2025 |
| PTAX euro e dólar (venda) | € 1 = R$ 5.8815; US$ 1 = R$ 5.2238 | Banco Central do Brasil, PTAX | 02/10/2026 |
| ITBI Porto Belo | 2,0% | Câmara de Vereadores de Porto Belo, 24/03/2021 | 04/10/2026 |
| ITBI Itapema | 1,5% (até 31/12/2026); 2,0% (desde 01/01/2027) | Câmara de Itapema (PL 776/2025, votação de 16/12/2025) e Secretaria de Finanças de Itapema (nota de 16/12/2025) | 04/10/2026 |
| ITBI Bombinhas | 3,0% | Prefeitura de Bombinhas | 04/10/2026 |
| ITBI Balneário Camboriú | 3,0% | Lei Ordinária 5.318/2026 de Balneário Camboriú, art. 16 | 04/10/2026 |
| ITBI Camboriú | 3,0% | Prefeitura de Camboriú, 26/02/2025 (LC 152/2025) | 04/10/2026 |
| ITBI Itajaí | 2,0% | 1º Tabelionato de Notas e Protestos de Itajaí ('Em Itajaí a alíquota do ITBI é de 2%') e Código Tributário Municipal (LC 20/2002); parcelável em até 24 vezes | 04/10/2026 |
| ITBI Rio das Ostras | 3,0% | Prefeitura de Rio das Ostras | 04/10/2026 |
Séries do Banco Central lidas em 04/10/2026.
Perguntas frequentes
Imóvel na planta vale a pena contra a renda fixa?
Depende da valorização do imóvel e dos juros no período. Com os padrões de 04/10/2026 (FipeZAP de 12 meses e Focus), o exemplo de R$ 800 mil em Itapema fica abaixo do CDI e só empata com valorização de 8,68% ao ano. Troque os números pelos do imóvel que você avalia e veja a valorização de empate.
Por que a comparação usa o mesmo fluxo de pagamento?
Porque o comprador na planta paga aos poucos. Comparar o preço cheio aplicado no primeiro dia com o imóvel distorce a conta. Aqui cada parcela vai para a renda fixa na mesma data em que sairia para a incorporadora.
De onde vem a valorização usada?
Do índice FipeZAP de venda residencial de setembro de 2026: Itapema 4,37% em 12 meses e Balneário Camboriú 3,38%. Porto Belo e Bombinhas usam Itapema como referência, e Camboriú usa Balneário Camboriú. O FipeZAP mede preço anunciado, não preço de venda.
O IR da venda do imóvel entra na conta?
Entra, se você marcar a venda no horizonte: 15% sobre o ganho até R$ 5 milhões, com o fator de redução FR2 para quem mora no Brasil. A isenção para quem compra outro imóvel residencial em 180 dias fica fora da conta.
Posso levar a simulação para a reunião?
Pode. O botão "Levar esta simulação para a consultoria online" agenda a reunião e guarda o link com os seus números para o especialista abrir com você.