Quem compra apartamento no litoral pensando em alugar por temporada costuma olhar a planta, a vista e a distância da praia. A cláusula que pode travar todo o plano fica num documento que quase ninguém pede: a convenção do condomínio.
O que o STJ decidiu sobre Airbnb em condomínio
O Superior Tribunal de Justiça vem construindo a regra desde 2021, e ela ficou mais clara em 2026. Oferecer o imóvel por plataforma digital não muda sua natureza residencial. A exploração reiterada, com perfil de hospedagem, muda, e passa a depender da convenção. Uma tese definitiva, obrigatória para todos os tribunais, ainda está para ser julgada.
As decisões de 2021
A linha começou nas duas turmas de direito privado do tribunal. No REsp 1.819.075/RS, a Quarta Turma decidiu em 2021 que a convenção de condomínio residencial pode proibir a locação de curta duração com características de hospedagem. No REsp 1.884.483/PR, a Terceira Turma seguiu caminho parecido, como noticiou o STJ em dezembro de 2021.
Os dois julgados trataram esses contratos como atípicos, nem locação por temporada clássica, nem hospedagem de hotel.
A decisão da Segunda Seção em 2026
Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção, que reúne as duas turmas, julgou o REsp 2.121.055/MG, com relatoria da ministra Nancy Andrighi, por maioria.
O resumo publicado no Informativo de Jurisprudência 889 traz a tese do caso: "A utilização do imóvel em contratos atípicos de curta estadia, em que haja reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço, descaracteriza a sua destinação residencial, devendo haver previsão na convenção do condomínio, aprovada por dois terços dos condôminos."
O informativo lista exemplos do que indica finalidade comercial: oferta de vários cômodos a pessoas que não se conhecem, frequência e habitualidade, ausência de mínimo de diárias e serviços como limpeza diária, lavanderia, refeições, recepção ou concierge. A análise é feita caso a caso.
O Tema 1443, ainda sem julgamento
Semanas depois, o tribunal decidiu firmar uma tese obrigatória. Na sessão virtual de 20 a 26 de maio de 2026, a Segunda Seção afetou o Tema Repetitivo 1443, com os REsp 2.272.536/SP e 2.272.537/SC, sob relatoria do ministro Raul Araújo. Um dos recursos veio do Tribunal de Justiça de Santa Catarina.
A questão é definir se a cláusula de destinação residencial basta para impedir a locação por curto período por plataformas digitais, mesmo sem proibição expressa.
Houve ordem de suspender, em todo o país, os processos sobre a mesma questão. Na consulta de 4 de outubro de 2026, o tema aparecia como afetado, sem data de julgamento.
O que a convenção pode prever e como ela muda
A convenção é a lei interna do condomínio. O artigo 1.334 do Código Civil diz o que ela regula, e o artigo 1.336, IV, obriga cada dono a dar à sua unidade a mesma destinação do prédio. Num prédio residencial, a destinação residencial vale para todos os apartamentos.
Na prática, a convenção pode seguir três caminhos:
- permitir a curta estadia, com ou sem regras de cadastro de hóspedes, mínimo de diárias e uso das áreas comuns;
- proibir expressamente a exploração por plataformas;
- ficar em silêncio, deixando a questão para a destinação residencial, que é exatamente o ponto do Tema 1443.
Mudar a convenção exige dois terços dos votos dos condôminos, pelo artigo 1.351 do Código Civil, com a redação da Lei 14.405/2022. O mesmo quórum vale para mudar a destinação do edifício ou da unidade.
O que o condomínio não pode proibir
O próprio informativo do STJ registra que as duas turmas entendem que a mera oferta por plataforma não descaracteriza o uso residencial. Uma locação residencial que cumpra os requisitos formais, inclusive a locação por temporada da Lei do Inquilinato, de até 90 dias pelo artigo 48, pode ser anunciada pela internet.
A linha que separa uma coisa da outra é a exploração reiterada com perfil de hospedagem. Onde ela passa em cada caso concreto, decide o Judiciário.
Multa para quem descumpre
O condômino que desrespeita a destinação do prédio, um dos deveres do artigo 1.336 do Código Civil, pode pagar a multa prevista na convenção. Pelo § 2º do mesmo artigo, ela não pode passar de cinco vezes o valor da contribuição mensal, sem prejuízo de perdas e danos.
Se a convenção não prever a multa, a assembleia decide a cobrança por dois terços dos demais condôminos.
Por que isso pesa no litoral
Nas cidades de praia, a segunda residência e a temporada fazem parte da economia. No Censo 2022 do IBGE, 39,3% dos domicílios de Itapema e 24,5% dos de Porto Belo eram de uso ocasional, segundo a tabela 4711. Muitos desses imóveis são alugados por curtos períodos no verão.
Isso cria prédios com perfis misturados: moradores fixos que querem sossego e donos que contam com a temporada para pagar as contas do imóvel. É nesse tipo de prédio que a convenção e a assembleia mais pesam.
Como perguntar isso num imóvel na planta
Na compra na planta, o condomínio ainda não existe. A regra que valerá está na minuta de convenção, um dos documentos que o incorporador leva ao cartório no memorial de incorporação, pela alínea j do artigo 32 da Lei 4.591/1964.
Antes de assinar, peça essa minuta e faça perguntas diretas:
- a minuta permite locação por temporada e por plataformas digitais?
- há regras previstas, como cadastro de hóspedes, mínimo de diárias ou taxa de uso?
- hóspedes podem usar piscina, academia e demais áreas comuns?
- o projeto tem portaria, controle de acesso e estrutura para entrada e saída frequente?
A resposta por escrito vale mais que a conversa no estande. Guarde-a junto com o contrato.
Há um risco que nenhuma minuta elimina. Depois da entrega, a assembleia pode mudar a convenção com dois terços dos votos. Em prédio com muitos moradores fixos, a maioria pode preferir restringir. Em prédio com muitos investidores, o contrário. O perfil de quem está comprando ali ajuda a prever o rumo.
Em complexos com estrutura de lazer ampla, como os condomínios resort, a regra de locação pesa ainda mais na conta. O texto sobre condomínio resort mostra o que mais conferir nesse modelo.
Convenção primeiro, conta de temporada depois
O investidor que compra para alugar e só depois descobre a convenção pode ficar com um imóvel que não serve ao plano original e uma taxa condominial que continua chegando. A decisão de maio de 2026 deixou claro que, num prédio residencial, a exploração reiterada precisa de base na convenção.
Três princípios para levar:
- A regra que decide o Airbnb está na convenção, e na planta ela se chama minuta.
- Convenção muda com dois terços dos votos, então avalie também quem vai morar no prédio.
- Até o julgamento do Tema 1443, parte da questão segue em aberto no STJ.
O passo prático é pedir a minuta de convenção de cada empreendimento que você está avaliando e marcar a cláusula de locação.
Com ela em mãos, refaça a conta no guia de aluguel de temporada no litoral de SC, lembrando que renda de temporada nunca é garantida, e compare os demais critérios em como escolher um empreendimento na planta.
Na consultoria de investimento online, o especialista mostra o que cada minuta prevê sobre locação, e na visita ao decorado e à obra você vê a estrutura de portaria e acesso.
Antes da planta, a convenção: é ela que diz o que você poderá fazer com o imóvel.
Este texto é informativo e não substitui a orientação de um advogado.
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