O que a lei chama de temporada
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, art. 48) define locação para temporada como a de até 90 dias, para lazer, estudo, tratamento de saúde ou obras no imóvel do inquilino. O dono pode receber os aluguéis de uma vez e antecipadamente (art. 49). A locação por aplicativo segue essas regras gerais, somadas às regras do condomínio.
Faça a contaQuanto rende alugar: temporada e aluguel anualCDI líquido de IR de 15%: 11,60% ao ano (referência)Abrir a calculadoraO condomínio pode proibir
Em 2021, o Superior Tribunal de Justiça decidiu (REsp 1.819.075) que a convenção de um condomínio residencial pode proibir a locação de curta duração com características de hospedagem. Na compra na planta, a convenção ainda é uma minuta preparada pela incorporadora. Peça essa minuta e confira:
- se a locação por temporada e por aplicativo é permitida;
- se há regras de cadastro de hóspedes, horários e uso das áreas comuns;
- se o projeto prevê estrutura para isso, como recepção ou controle de acesso.
Os custos que entram na conta
- Condomínio e IPTU, que você paga o ano inteiro, com ou sem hóspede.
- Mobília, enxoval e equipamentos antes do primeiro aluguel.
- Energia, internet, água e gás nos períodos ocupados.
- Limpeza e troca de roupa de cama a cada estadia.
- Comissão da plataforma de reservas e, se houver, da administradora local.
- Manutenção e reposição de itens.
- Imposto sobre o aluguel recebido.
Como fazer a conta
Simulação com números hipotéticos, só para mostrar a estrutura: diária média de R$ 600 e 120 noites ocupadas no ano dão R$ 72.000 de receita bruta. Se plataforma e administração ficarem com 25% (R$ 18.000), limpeza custar R$ 9.000, condomínio e IPTU somarem R$ 16.000 e manutenção e contas R$ 7.000, sobram R$ 22.000 antes do imposto. Mude a ocupação para 70 noites e o resultado cai para cerca de R$ 1.000. Os números reais dependem do imóvel, do bairro e do ano.
A simulação mostra o ponto principal: a ocupação muda tudo, e ela não está garantida. Use números de imóveis parecidos no mesmo bairro, considere a temporada de verão e a baixa temporada separadamente, e faça a conta também no cenário ruim.
Impostos
Quem mora no Brasil declara o aluguel recebido no Imposto de Renda, com recolhimento mensal pelo carnê-leão quando recebe de pessoa física. Quem mora fora do Brasil tem o imposto retido na fonte sobre o aluguel e, se for residente fiscal em Portugal, declara esse rendimento também lá. A reforma tributária do consumo (Lei Complementar 214/2025) trouxe regras novas para a locação de imóveis, com efeito gradual. As regras dependem do seu caso: fale com um contador antes de comprar.
O que escolher pensando em temporada
- Distância a pé até a praia e facilidade de estacionar.
- Planta que acomode uma família sem perder conforto, com boa ventilação e área externa.
- Área de lazer que funcione na chuva e fora do verão.
- Condomínio que aceite a locação de curta duração e tenha regras claras para isso.
Compare as cidades em investir em imóveis no litoral de Santa Catarina e os critérios de escolha em como escolher um empreendimento na planta.
Para quem mora longe
Sem estar na cidade, você vai precisar de uma administradora local para receber hóspedes, limpar e resolver imprevistos. Inclua essa comissão na conta desde o início. Veja também comprar imóvel no Brasil morando no exterior.