Vistoria de entrega de apartamento novo: checklist e prazos de garantia

Depois de anos de parcelas e fotos da obra, o convite para a vistoria chega por e-mail com data marcada. É a última chance de anotar defeitos com o apartamento ainda sob responsabilidade da incorporadora.

Quando a vistoria acontece

A vistoria de entrega fica entre o fim da obra e a entrega das chaves. Em geral, a incorporadora obtém o habite-se na prefeitura, avisa os compradores e agenda as visitas unidade por unidade. É a etapa em que o comprador recebe formalmente o imóvel e registra, por escrito, o que precisa ser corrigido.

O comprador percorre o apartamento, compara com o que foi vendido e anota as pendências num termo, que as duas partes assinam.

O termo é o documento que importa. Tudo o que estiver escrito nele vira pendência com prazo de correção. O que ficar de fora, se for visível, fica mais difícil de cobrar depois.

Por isso, evite assinar termo com fórmulas como "recebo o imóvel sem ressalvas" se encontrou problemas. Escreva cada defeito, com local e foto, e peça a previsão de correção e a data da revistoria.

Em alguns contratos, a entrega das chaves depende também de quitar o saldo ou de assinar o financiamento bancário. Vale conferir essa sequência no contrato com antecedência, junto com os documentos para comprar imóvel na planta.

Quem pode fazer a vistoria

O próprio comprador pode fazer a vistoria. Com um roteiro e algumas ferramentas simples, dá para encontrar boa parte dos defeitos aparentes.

Para uma inspeção técnica, com testes e laudo, o profissional é o engenheiro civil ou o arquiteto.

Pela Lei 6.496/1977, todo serviço de engenharia fica sujeito à Anotação de Responsabilidade Técnica, a ART, feita no CREA. O arquiteto registra o trabalho com o Registro de Responsabilidade Técnica, o RRT, previsto no artigo 45 da Lei 12.378/2010.

Peça o número da ART ou do RRT junto com o laudo. Ele identifica quem responde tecnicamente pelo que foi escrito.

Para quem mora longe

Muito comprador do litoral mora em outro estado ou em outro país. Nesse caso, a vistoria pode ser feita por um representante com procuração: um parente, um amigo, o profissional contratado ou os dois juntos.

Antes de marcar, pergunte à incorporadora que tipo de procuração ela aceita para vistoria e para receber as chaves, e se exige firma reconhecida ou instrumento público. Peça também que a vistoria seja registrada com fotos e vídeo, para você acompanhar de longe.

O que conferir, ambiente por ambiente

Leve o contrato, a planta da unidade, o memorial descritivo e, se já tiver recebido, o manual do proprietário. Leve também trena, nível, lanterna, um carregador de celular para testar tomadas, fita crepe para marcar defeitos e um balde para testar ralos.

Em todos os ambientes

• paredes e tetos: trincas, fissuras, manchas, pintura falhada e ondulações vistas com a lanterna rente;
• pisos: peças ocas ao toque, trincadas, desniveladas ou com rejunte falhando;
• portas: alinhamento, fechamento, fechaduras, chaves e batentes;
• tomadas e interruptores: funcionamento de cada ponto e conferência com a planta;
• metragem: medidas dos cômodos em relação à planta vendida.

Cozinha, banheiros e área de serviço

• água quente e fria em todos os pontos, pressão e vazamentos sob pias;
• caimento do piso em direção aos ralos, testado com água;
• vasos sanitários, descargas e registros;
• louças, metais e bancadas iguais aos do memorial descritivo;
• pontos de gás, quando houver, e ventilação prevista em projeto.

Janelas, varanda e fachada

• esquadrias abrindo, fechando e travando sem esforço;
• vedação contra água e vento, com atenção às janelas voltadas para o mar;
• guarda-corpo firme e na altura de projeto;
• ralos e caimento da varanda.

No litoral, a umidade e a maresia testam esquadrias, metais e pinturas externas mais cedo. Vale olhar esses itens com atenção redobrada.

Áreas comuns e vaga

Confira a vaga de garagem e o depósito vinculados à unidade, o funcionamento de elevadores e portões e se as áreas de lazer prometidas estão entregues. Equipamentos de uso comum costumam ser recebidos pelo condomínio, mas defeitos visíveis podem ser anotados desde já.

Depois da vistoria, a revistoria

Com o termo assinado, a incorporadora corrige as pendências e marca uma nova visita, a revistoria. Nela, confira item por item o que foi anotado, e só dê baixa no que estiver resolvido.

Guarde uma cópia de cada termo e de cada comunicação. Se a correção atrasar, a cobrança deve ser feita por escrito, por e-mail ou pelo canal de atendimento da incorporadora, com número de protocolo.

Prazos de garantia depois das chaves

Receber as chaves não encerra a responsabilidade da incorporadora. Os prazos mudam conforme o tipo de defeito, e é bom conhecê-los antes de assinar o termo.

Pelo artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor, o comprador tem 90 dias, contados da entrega, para reclamar de vício aparente em produto durável. Se o vício for oculto, o prazo começa quando ele aparece. Uma reclamação formal e comprovada ao fornecedor suspende essa contagem até a resposta negativa.

O artigo 18 do mesmo código dá ao fornecedor até 30 dias para sanar o vício. Se não resolver, o consumidor pode escolher entre a substituição, a devolução do valor atualizado ou o abatimento proporcional do preço.

Para problemas de solidez e segurança da construção, o artigo 618 do Código Civil prevê responsabilidade de cinco anos do construtor, por materiais e solo. O dono precisa entrar com a ação em até 180 dias depois que o defeito aparecer.

Defeitos que aparecem depois

Alguns problemas só se mostram com o uso: infiltração na primeira chuva forte com vento, fissura que surge com a acomodação da estrutura, ralo que volta água, tomada que esquenta. São os vícios ocultos, que não poderiam ser vistos na vistoria.

Quando eles aparecerem, registre com fotos e data e abra uma reclamação formal na incorporadora, guardando o protocolo. É essa reclamação comprovada que o Código de Defesa do Consumidor reconhece para suspender o prazo, e ela também documenta a sequência de fatos se for preciso ir adiante.

As normas técnicas

Duas normas da ABNT ajudam a medir o que foi entregue. A NBR 15575, chamada norma de desempenho, define requisitos mínimos para edificações habitacionais, como desempenho térmico, acústico e estanqueidade; a parte 1 teve edição nova em dezembro de 2025, segundo o histórico publicado pela Target Normas.

A NBR 17170, lançada em dezembro de 2022, como registrou o Secovi-SP, traz prazos de garantia recomendados para cada sistema do prédio, para os itens que a lei não cobre como solidez e segurança. O manual do proprietário de cada empreendimento informa os prazos que a incorporadora adota.

Guarde o manual: ele também lista a manutenção que cabe ao dono. Deixar de fazê-la pode afetar a garantia de alguns itens.

A vistoria fecha o ciclo da compra na planta

Quem esperou anos pela obra tende a querer as chaves no mesmo dia, e é aí que defeitos aparentes passam sem registro. Uma hora a mais de vistoria pode poupar meses de discussão depois.

Três princípios resumem o roteiro:

1. O termo de vistoria é a prova: escreva cada defeito, com local, foto e prazo.
2. Quem não pode ir manda representante com procuração aceita pela incorporadora e, se possível, um profissional com ART ou RRT.
3. Depois das chaves, os prazos continuam correndo, e a reclamação deve ser formal e guardada.

O passo prático é separar agora o memorial descritivo e a planta da unidade e montar o seu checklist com base neles. Se você está começando outra compra, o guia de como comprar apartamento na planta mostra as etapas até chegar a este dia.

Para o próximo investimento, a consultoria de investimento online apresenta empreendimentos com memorial e histórico de entregas da incorporadora, e a visita ao decorado e à obra mostra o padrão de acabamento antes da compra.

Chave na mão é o fim da obra; o termo bem preenchido é o começo da garantia.

Este texto é informativo e não substitui a orientação de um advogado ou de um profissional habilitado.