Juros de obra: o que são, quando se paga e como estimar o valor

A primeira cobrança costuma vir pequena, quase esquecível. Meses depois, com a obra avançada, ela já pesa no orçamento, e muita gente descobre só então que nenhum centavo daquilo abateu a dívida.

Como funcionam os juros de obra

Quando o comprador assina o financiamento com o prédio ainda em construção, o banco não entrega o dinheiro de uma vez. A cartilha da Caixa sobre a fase de obras explica que o valor é repassado à construtora aos poucos, na proporção do andamento da obra.

Sobre cada real liberado, o comprador passa a pagar encargos mensais. É isso que o mercado chama de juros de obra ou taxa de evolução de obra. Pela mesma cartilha, durante a construção o encargo é formado por juros, atualização monetária, tarifa de administração (quando houver) e seguro.

A amortização, que é a parte que reduz a dívida, só começa depois. Por isso a parcela cresce enquanto o saldo devedor também cresce. Nos primeiros meses, quando pouco foi liberado, ela parece irrelevante; no fim da obra, chega perto do valor de uma prestação normal sem tirar nada do principal.

Quando existe e quando não existe

Esse modelo aparece no chamado crédito associativo, em que o comprador financia com o banco ainda na planta. É o caso, por exemplo, dos contratos do Minha Casa, Minha Vida analisados pelo STJ no Tema 996, citado adiante.

No litoral norte de Santa Catarina, muitos lançamentos funcionam de outro jeito. O comprador paga a entrada e as parcelas direto à incorporadora durante a obra e só procura o banco nas chaves, se precisar. Nesse caso não há juros de obra, porque o banco ainda não liberou nada.

O que corre, nesse modelo, é a correção do saldo devedor pelo INCC, assunto do guia do INCC no apartamento na planta. Antes de comparar duas propostas, descubra em qual dos dois modelos cada uma está.

Como estimar o valor mês a mês

A Caixa publica a fórmula na cartilha. Os juros do mês são o saldo devedor atualizado multiplicado pela taxa de juros anual nominal do contrato, divididos por 1.200. A atualização monetária segue a TR, no caso dos contratos citados no documento.

Para enxergar o efeito, segue uma simulação com números redondos e premissas declaradas:

• financiamento de R$ 400 mil, liberado em 24 parcelas iguais ao longo de 24 meses de obra;
• taxa hipotética de 10% ao ano, escolhida só para a conta (não é a taxa de nenhum banco);
• TR igual a zero, sem seguros e sem tarifa.

Somando os 24 meses, a simulação chega a R$ 41.667 pagos só em juros, sem reduzir em nada os R$ 400 mil devidos. Na vida real entram ainda seguros, tarifa e a atualização monetária, e o cronograma de liberação raramente é linear.

A conta também mostra o que pesa mais: os últimos meses. Com o saldo quase todo liberado, cada mês a mais de obra custa o valor cheio, R$ 3.333 na simulação. É por isso que o prazo de entrega importa tanto para quem financia na planta.

O que entra além dos juros

Na parcela da fase de obra aparecem outros itens. Os seguros obrigatórios do financiamento habitacional cobrem morte e invalidez permanente e danos físicos ao imóvel, e a tarifa de administração entra quando o contrato prevê.

A cartilha da Caixa lembra ainda que a planilha de Custo Efetivo Total entregue na assinatura não considera índices variáveis, como a TR, e por isso é teórica. O valor cobrado mês a mês pode ficar diferente do que estava nela.

Quando começam e quando terminam

O início é rápido. Segundo a cartilha da Caixa, o comprador começa a pagar a partir do mês seguinte à contratação, com débito automático em conta, mesmo sem aviso.

O fim depende de três passos. A Caixa informa que, depois de constatada a conclusão da obra e a aplicação de todos os recursos, o contrato pode entrar na fase de amortização.

A última parcela de obra fica bloqueada até a apresentação da certidão de averbação da construção no registro de imóveis. E, em caso de atraso, o período de amortização só começa após a conclusão e a legalização do empreendimento.

Na prática, o marco é o habite-se seguido da averbação na matrícula. Enquanto isso não acontece, o contrato continua na fase de obra. Para entender esse caminho do começo ao fim, vale ler o post sobre financiamento de apartamento na planta.

E se a obra atrasar

A cartilha da Caixa traz uma regra importante para empreendimentos financiados pelo banco: se a entrega atrasar mais de seis meses em relação ao prazo de construção do contrato, a responsabilidade pelos encargos passa para a construtora até a entrega efetiva. Vale conferir a cláusula de encargo mensal do seu contrato, porque é ela que manda.

O que a Justiça já decidiu

O caso mais citado é o Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça, julgado em 11 de setembro de 2019 no REsp 1.729.593/SP, com trânsito em julgado em 27 de novembro de 2019.

Entre as teses fixadas no Tema 996, a 1.3 diz que é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, depois do prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância.

Há um detalhe que muitos textos omitem. Segundo a página do tema no STJ, as teses foram fixadas para contratos de compra na planta no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, nas faixas de renda 1,5, 2 e 3. Fora desse programa, a decisão serve de referência, mas o resultado depende do contrato e do caso concreto.

O mesmo tema trouxe outra regra útil: com o atraso, cessa a correção do saldo pelo índice da construção civil, que deve ser substituído pelo IPCA, salvo se este for mais caro ao consumidor.

E a Lei 4.591/1964, no artigo 43-A incluído pela Lei 13.786/2018, aceita até 180 dias de tolerância quando previsto no contrato. Se o atraso passar disso, o comprador que está em dia tem direito a indenização de 1% ao mês sobre o valor pago.

Este texto é informativo e não substitui a orientação de um advogado.

O que conferir no contrato antes de assinar

Boa parte das brigas sobre juros de obra nasce de cláusulas que ninguém leu. Quatro pontos merecem atenção:

• Prazo de construção: é a partir dele que se conta a tolerância e o atraso. Ele deve estar escrito com data certa, não amarrado à liberação do financiamento.
• Cláusula de encargo mensal: diz o que compõe a parcela na fase de obra e quem paga se a obra atrasar.
• Cronograma de liberação: mostra quanto o banco libera a cada etapa e, por consequência, como a parcela vai crescer.
• Taxa e indexador: a taxa anual nominal e a forma de atualização do saldo definem a conta da simulação.

Com esses quatro dados, dá para refazer a tabela deste texto para o seu caso.

Antes de assinar o financiamento na planta

Os juros de obra assustam porque crescem sem reduzir a dívida e porque ninguém costuma mostrar a conta antes da assinatura. Com a fórmula e a simulação, eles deixam de ser surpresa.

Três princípios resumem o tema:

1. Juros de obra só existem quando o banco já liberou dinheiro durante a construção; no pagamento direto à incorporadora, o que corre é o INCC.
2. O peso maior está no fim da obra, quando o saldo liberado é quase total, e cada mês de atraso custa caro.
3. O contrato define o início, o fim e quem paga no atraso; a lei e o STJ limitam a cobrança depois do prazo.

Um passo para amanhã: peça ao banco ou ao correspondente a planilha de evolução de obra do empreendimento e refaça a simulação com a taxa real do seu contrato.

Se quiser comparar o financiamento na planta com o pagamento direto à incorporadora num empreendimento específico, agende uma consultoria online ou marque uma visita à obra para ver o andamento de perto.

Quem conhece a conta antes de assinar paga juros de obra sem susto.