Departamento en pozo o renta fija: compare el mismo dinero
El mismo dinero, en las mismas fechas, en la propiedad y en CDI, Tesouro, caja de ahorro y FII.
Por ahora, solo las ciudades de Santa Catarina: la cuenta usa el FipeZAP y la escribanía de Santa Catarina. Para Río de Janeiro, use la calculadora de ITBI.
Resultado
Para empatar con el CDI en este escenario, la propiedad necesita valorizarse 8,85% por año. La referencia FipeZAP de Itapema en los últimos 12 meses fue 4,37%.
| Opción | Bruto | Impuesto | Costos | Neto | Ganancia neta | TIR anual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Propiedad en pozo | R$ 990.759,86 | R$ 5.388,33 | R$ 0,00 | R$ 985.371,54 | R$ 38.911,82 | 1,51% |
| CDI | R$ 1.231.561,24 | R$ 42.765,23 | R$ 0,00 | R$ 1.188.796,01 | R$ 242.336,29 | 8,70% |
| Tesouro Selic | R$ 1.233.285,53 | R$ 43.023,87 | R$ 6.833,33 | R$ 1.183.428,33 | R$ 236.968,61 | 8,53% |
| Tesouro IPCA+ | R$ 1.274.989,82 | R$ 49.279,52 | R$ 7.147,93 | R$ 1.218.562,38 | R$ 272.102,66 | 9,67% |
| Caja de ahorro (poupança) | R$ 1.176.388,04 | R$ 0,00 | R$ 0,00 | R$ 1.176.388,04 | R$ 229.928,33 | 8,29% |
| FII (IFIX) | R$ 1.129.160,98 | R$ 0,00 | R$ 0,00 | R$ 1.129.160,98 | R$ 182.701,26 | 6,70% |
Ver los pagos mes a mes y la cuenta del impuesto de la propiedad
| Mes | Pago |
|---|---|
| 0 | R$ 20.000,00 |
| 1 | R$ 20.000,00 |
| 1 | R$ 4.021,39 |
| 2 | R$ 20.000,00 |
| 2 | R$ 4.042,90 |
| 3 | R$ 20.000,00 |
| 3 | R$ 4.064,52 |
| 4 | R$ 4.086,26 |
| 5 | R$ 4.108,11 |
| 6 | R$ 4.130,08 |
| 7 | R$ 4.152,17 |
| 8 | R$ 4.174,38 |
| 9 | R$ 4.196,71 |
| 10 | R$ 4.219,15 |
| 11 | R$ 4.241,71 |
| 12 | R$ 4.264,40 |
| 12 | R$ 63.966,00 |
| 13 | R$ 4.287,21 |
| 14 | R$ 4.310,14 |
| 15 | R$ 4.333,19 |
| 16 | R$ 4.356,36 |
| 17 | R$ 4.379,66 |
| 18 | R$ 4.403,08 |
| 19 | R$ 4.426,63 |
| 20 | R$ 4.450,31 |
| 21 | R$ 4.474,11 |
| 22 | R$ 4.498,04 |
| 23 | R$ 4.522,09 |
| 24 | R$ 4.546,28 |
| 24 | R$ 68.194,15 |
| 25 | R$ 4.570,59 |
| 26 | R$ 4.595,04 |
| 27 | R$ 4.619,61 |
| 28 | R$ 4.644,32 |
| 29 | R$ 4.669,16 |
| 30 | R$ 4.694,13 |
| 31 | R$ 4.719,23 |
| 32 | R$ 4.744,47 |
| 33 | R$ 4.769,85 |
| 34 | R$ 4.795,36 |
| 35 | R$ 4.821,00 |
| 36 | R$ 557.380,36 |
| 36 | R$ 22.587,58 |
Impuesto a la ganancia en la venta
- Valor estimado en el horizonte
- R$ 990.759,86
- Ganancia (valor menos costo de venta y total aportado)
- R$ 44.300,15
- Factor de reducción FR2 (Ley 11.196/2005, art. 40)
- 0,8109
- Base imponible
- R$ 35.922,17
- Impuesto del 15% al 22,5% (Ley 13.259/2016, art. 21)
- R$ 5.388,33
Límites de esta cuenta
Los FII entran por el retorno total promedio del IFIX, sin impuesto sobre la ganancia en la venta de las cuotas y sin elegir un fondo; el Tesouro se lleva hasta el horizonte sin valuación a mercado; el alquiler va sin ajuste y sin reinversión; los honorarios de venta solo si usted los informa; la valorización es un supuesto (el FipeZAP mide el precio publicado, no el de venta, y mezcla nuevos y usados); la exención del art. 39 de la Ley 11.196/2005 (comprar otra propiedad residencial en 180 días) queda fuera de la cuenta.
Simulación con los supuestos de arriba y datos públicos en la fecha indicada. No es promesa de rentabilidad, de valorización ni de precio. La rentabilidad pasada no garantiza la rentabilidad futura. Impuestos, alícuotas y costos de escribanía cambian por ley: confírmelos en la municipalidad, en la escribanía (cartório) y con un contador antes de decidir.
Insertar en su sitio
Copie el código y péguelo en su sitio. La calculadora queda siempre actualizada, con el crédito de Litoral na Planta.
Cómo se hace la cuenta
Quien compra en pozo no paga todo el primer día. Por eso la comparación usa el mismo plan: cada pago de la propiedad (anticipo, cuotas, refuerzos y llaves, ajustados por el INCC, más ITBI y escribanía en la entrega) se invierte en la misma fecha en cada alternativa. En el mes del horizonte, comparamos lo que queda de la propiedad (vendida o solo tasada) con lo que queda de cada inversión rescatada.
- Propiedad: valor final = precio de lista ajustado por la valorización anual que usted elija. Si vende, se descuentan los honorarios del corredor informados y el impuesto a la ganancia de capital (15% a 22,5%, Ley 13.259/2016), con el factor de reducción FR2 de la Ley 11.196/2005 para residentes. El alquiler neto entra mes a mes después de la entrega.
- CDI, Tesouro Selic y Tesouro IPCA+: rendimiento mes a mes e impuesto regresivo según el plazo de cada aporte (22,5% hasta 180 días y 15% después de 720 días, Ley 11.033/2004). En el Tesouro entra la custodia del 0,20% anual.
- Caja de ahorro (poupança): 0,5% mensual más TR mientras la meta Selic supere el 8,5% anual, sin impuesto.
- FII: retorno total promedio del IFIX, que ya incluye las distribuciones reinvertidas.
- TIR: la tasa anual que iguala los pagos con el valor final de cada opción.
- Valorización de equilibrio: la valorización anual que deja la propiedad igual al CDI.
El escenario por defecto usa la mediana del relevamiento Focus del Banco Central de Brasil para la Selic y el IPCA de cada año; el escenario "tasas de hoy" mantiene las tasas constantes.
De dónde salen los números
| Dato | Valor | Fuente | Fecha |
|---|---|---|---|
| CDI | 13,65% a.a. | Banco Central de Brasil, SGS 12 | 01/10/2026 |
| Selic over | 13,65% a.a. | Banco Central de Brasil, SGS 1178 | 02/10/2026 |
| Meta Selic | 13,75% a.a. | Banco Central de Brasil, SGS 432 | 04/10/2026 |
| Focus (Selic e IPCA por año) | 2026: 13,50%; 2027: 12,00%; 2028: 10,50%; 2029: 10,00%; 2030: 10,00% | Banco Central de Brasil, Focus | 25/9/2026 |
| IPCA en 12 meses | 4,22% | IBGE, vía Banco Central de Brasil (SGS 13522) | agosto de 2026 |
| INCC-M en 12 meses | 6,61% | FGV, nota del 25/09/2026 | octubre de 2025 a septiembre de 2026 |
| TR promedio de 12 meses | 0,1653% a.m. | Banco Central de Brasil, SGS 7811 | 01/10/2026 |
| Tesouro IPCA+ 2032 (tasa real) | 7,60% a.a. | Tesoro Nacional de Brasil, Tesouro Transparente | 2/10/2026 |
| Custodia del Tesouro | 0,20% a.a. | Agência Brasil, 29/12/2024 | 2026 |
| IFIX, retorno total en 5 años | 6,70% a.a. | B3 | 30/9/2026 |
| FipeZAP Itapema, 12 meses | 4,37% | FIPE, Índice FipeZAP | septiembre de 2026 |
| FipeZAP Balneário Camboriú, 12 meses | 3,38% | FIPE, Índice FipeZAP | septiembre de 2026 |
| FipeZAP Itajaí, 12 meses | 5,25% | FIPE, Índice FipeZAP | septiembre de 2026 |
| Escritura y registro en SC | tabla de 2026 | CGJ-SC, Circular 643/2025 | 10/12/2025 |
| PTAX euro y dólar (venta) | € 1 = R$ 5.8815; US$ 1 = R$ 5.2238 | Banco Central de Brasil, PTAX | 2/10/2026 |
| ITBI Porto Belo | 2,0% | Cámara de Concejales de Porto Belo, 24/03/2021 | 4/10/2026 |
| ITBI Itapema | 1,5% (hasta 31/12/2026); 2,0% (desde 1/1/2027) | Cámara Municipal de Itapema (PL 776/2025, votación del 16/12/2025) y Secretaría de Finanzas de Itapema (nota del 16/12/2025) | 4/10/2026 |
| ITBI Bombinhas | 3,0% | Municipalidad de Bombinhas | 4/10/2026 |
| ITBI Balneário Camboriú | 3,0% | Ley Ordinaria 5.318/2026 de Balneário Camboriú, art. 16 | 4/10/2026 |
| ITBI Camboriú | 3,0% | Municipalidad de Camboriú, 26/02/2025 (LC 152/2025) | 4/10/2026 |
| ITBI Itajaí | 2,0% | 1.er Tabelionato de Notas y Protestos de Itajaí ('En Itajaí la alícuota del ITBI es del 2%') y Código Tributario Municipal (LC 20/2002); se puede pagar en hasta 24 cuotas | 4/10/2026 |
| ITBI Rio das Ostras | 3,0% | Municipalidad de Rio das Ostras | 4/10/2026 |
Series del Banco Central de Brasil leídas el 4/10/2026.
Preguntas frecuentes
¿Conviene un departamento en pozo frente a la renta fija en Brasil?
Depende de la valorización de la propiedad y de las tasas en el período. Con los valores por defecto del 04/10/2026 (FipeZAP de 12 meses y Focus), el ejemplo de R$ 800 mil en Itapema queda por debajo del CDI y solo empata con una valorización del 8,68% anual. Cambie los números por los de la propiedad que evalúa.
¿Por qué la comparación usa el mismo plan de pagos?
Porque quien compra en pozo paga de a poco. Comparar el precio completo invertido el primer día distorsiona la cuenta. Aquí cada cuota va a la renta fija en la misma fecha en que saldría hacia la desarrolladora.
¿De dónde sale la valorización usada?
Del índice FipeZAP de venta residencial de septiembre de 2026: Itapema 4,37% en 12 meses y Balneário Camboriú 3,38%. Porto Belo y Bombinhas usan Itapema como referencia. El FipeZAP mide el precio publicado, no el de venta.
¿Puedo ver los resultados en euros o dólares?
Sí. La calculadora convierte los totales por el PTAX del Banco Central de Brasil del 02/10/2026. Las cuentas siguen en reales.